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天津購房合同違約金如何計算?購房合同中的違約金案例
[摘要]
筆者整理瞭購房合同中的違約金案例，希望能對各位存在煩惱的購房者們提供有用的信息和建議。
在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現的風險，是人們在買房遇到糾紛後能否把握主動權的關鍵。筆者整理瞭購房合同中的違約金案例，希望能對各位存在煩惱的購房者們提供有用的信息和建議。特別感謝百度文庫的資料支持。
基本案情：2010年4月11日，楊某作為出賣人與高某簽訂瞭《房屋買賣合同》，約定楊某將房屋出賣給高某，購房總款為335萬元。同時合同約定若一方違約，應當支付房屋總價20%的違約金。合同簽訂後，高某因逾期付款形成違約，同時高某因無力繼續支付購房款，訴至法院要求解除合同。楊某聘請本所律師提起反訴，要求高某按照合同約定支付購房總價款20%的違約金67萬元。
法院判決結果：房屋買賣合同解除，高某給付楊某違約金25萬元。
在此，我們結合本案，將房屋買賣合同中違約金的法律問題，向讀者做一簡要介紹：
一.房屋買賣合同中是否約定違約金以及約定違約金數額的多少，由買賣雙方自主決定。
《合同法》一百一十四條規定 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 可見，是否在房屋買賣合同中約定違約金，以及約定違約金的數額，適用意思自治原則，法律不予規范，由買賣雙方決定。
律師提醒：建議約定違約金
因為如果約定瞭違約金，一方違約時，對方即可直接按照約定主張違約金。比如本案合同中約定瞭違約金為購房總價款的20%，律師就可以要求高某給付總房價335萬元25%的違約金67萬元。如果沒有約定違約金，守約方隻能依據實際損失，要求對方賠償。但是，主張實際損失，法院要求當事人舉證證明。可見，約定瞭違約金就省去瞭舉證證明實際損失的麻煩。
房屋買賣合同的違約金通常為房屋總價款的10-20%。
二.當事人認為約定的違約金低於實際損失的，可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;當事人認為約定的違約金過分高於實際損失的，可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少
律師提醒：
1、一方當事人認為約定違約金低於損失的，可以放棄違約金，直接主張實際損失。
2、一方認為違約金過份高於實際損失的，則必須請求法院或者仲裁機構進行調整。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若幹問題的解釋(二)第二十九條： 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的 過分高於造成的損失。
司法實務中法院確定損失的辦法，應當以鑒定部門的鑒定結論為準。但是，法院委托鑒定，往往時間很長，為瞭盡快審結案件，法官通常僅僅咨詢鑒定部門，記入筆錄，即可進行調整。比如本案法官就是采取瞭這種辦法，確認違約金的具體數額為25萬元。
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